所有権について、民法第206条で「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と規定されています。
不動産取引で所有権を確定させるには、法務局で所有権「保存」登記や所有権「移転」登記などの申請手続きが必要です。
不動産の登記記録には、①不動産の所在や面積などの「物理的状況」を示す表題登記と②所有権や抵当権の有無などの「権利関係」を示す権利登記の2つがあります。①の表題登記は1ヶ月の申請期限が定められていますが、②の権利登記に期限や罰則は定められていません。②について登記をしておかないと権利者が不利益を被るので間接的にその申請は強制されているといえます。
所有権「保存」登記
所有権「保存」登記は、上記②の「権利関係」がまだ登記されていない不動産について最初にする登記のことで、建物の所有者が自分であることを明示するために行います。つまり、注文住宅を建てた場合、新築の建売住宅や新築マンションを購入した場合、この所有権「保存」登記をします。
家屋の所有権「保存」登記には、建物の価格×0.4%の登録免許税(実費)がかかります。ただし、令和9年3月31日※まで0.15%の軽減税率が適用されます。なお、司法書士に依頼すると、この実費とは別で報酬支払いが必要です。※適宜延長されるため最新の改正情報の確認を要します。
出典：税務署「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ 」
所有権「移転」登記
所有権「移転」登記は、不動産の所有権が移ったときの所有権を明確にするものです。
その原因は主に、売買、相続、生前贈与、(離婚による)財産分与の4パターンです。どのパターンに該当するかで必要なものが異なり、不動産売買であれば売買契約締結、相続であれば遺産分割協議などです。
家屋の所有権「移転」登記には、原則、建物の価格×2.0%の登録免許税(実費)がかかります(相続の場合は0.4%)。ただし、令和9年3月31日まで※1.5%の軽減税率が適用されます。なお、上記と同様、この実費とは別で司法書士報酬の支払いが必要です。※適宜延長されるため最新の改正情報の確認を要します。
出典：税務署「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ 」
所有権「変更」登記
所有権「変更」登記は、所有者が引越しや婚姻などにより住所や氏名を変更した場合に必要となります。この手続きを行うことで、登記簿上の情報が最新の状態に保たれ、法的に正確な所有権の表示が可能となります。所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う場合で所有者の氏名又は住所が変更されているときは、まずは住所変更の登記を行う必要があります。
所有権「更正」登記
所有権「更正」登記とは、もともとの登記が実体と合致していない場合、その登記を実体に合わせるために行う手続きです。例えば、所有者の名前の誤記や持分の誤った記載などがあります。「更正」登記により修正が行われることによって、法的なトラブルを避けることができます。なお、登記前後で同一性が認められない場合(更正前後で同一の共有者がいない等)には「更正」登記はできません。所有権「更正」登記には、不動産1個につき登録免許税1,000円(実費)がかかります。
所有権「抹消」登記
所有権「抹消」登記は、登記簿上の所有権に関する情報を消去する手続きです。例えば、錯誤に基づいて登録された所有権や虚偽の売買契約に基づく所有権移転の登記は法的に無効であり、抹消が必要です。
まとめ
所有権があることで対象不動産を自由に使用、処分ができます。所有権「保存」登記や所有権「移転」登記を完了することで、自分の所有権を公に示すこととなります。このため、もし、所有権に関する登記を怠ると、自分の持ち家に対して所有権を主張する第三者が現れるおそれがあります。
必要な手続き、書類の準備など専門知識が必要ですので、ぜひ専門職である司法書士にご相談、ご依頼ください。
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