税理士・司法書士　西内事務所

不動産登記

不動産登記は、誰が所有者であるかどんな権利関係であるかが記録されています。
この中でも「表題登記」は、まだ登記されていない土地・建物の「物理的状況」を表示するために初めてする登記です。

表題登記と保存登記

「表題登記」は土地家屋調査士、続けて行う「保存登記」は司法書士によって行います。
新しく建物を建てたのに「表題登記」を行わなかった建物を「未登記建物」と呼びます。この「未登記建物」には様々なデメリットがあります。

区分	内容	依頼先
表題登記	・新たに「物理的状況」を表示する必要のある土地・建物が生じた場合に行う ・申請を怠ると過料を科せられる	土地家屋調査士
保存登記	・不動産取引で「権利関係」を確定させるため、所有者として初めて行う ・申請は法律で義務付けられていない※	司法書士

・過料の対象になってしまう
新しく建物を建築又は取得した場合には１ヶ月以内に「表題登記」をしなければなりません。これは、不動産登記法で定められている法律なので放置すれば「滅失登記」同様に１０万円以下の過料に処されることになります。

・住宅ローンなどの融資が受けられない
「表題登記」を行わない場合、住宅ローンなど金融機関からの融資を受けることができません。なぜなら、「表題登記」を行っていないということはその場所に建物が存在しないことになってしまうからです。住宅ローンを利用して借入れを行う場合、抵当権設定の登記を行いますがこの前提として、所有権「保存登記」も必要です。金融機関も存在しない建物に融資はできません。

・権利関係を主張できない
「保存登記」をしていないと、二重譲渡などでもう一方の者が先に「保存登記」をした場合、権利を主張できなくなります(訴訟を起こすなどの多大な手間がかかります)。

・売ることが難しい
「表題登記」をしていない土地は、上記の理由で金融機関からの借入が難しく、現金一括支払が可能な人しか取引できません。そのため「表題登記」を行っていない建物は「売却する相手が限られてしまう」「価格が安くなる」などのデメリットがあります。

土地の表題登記

埋立てや水面上に隆起した時、国有地の払下があった時など、新たに「物理的状況」を表示する必要のある土地が生じた際、初めて登記を行うこととなります。
土地の表題部に記載される項目は、以下のとおりです。
・調製、不動産番号、地図番号、筆界特定、所在、地番 、地目 、地積 、原因及びその日付、所有者(住所・氏名)
・筆界特定：筆界特定登記官が外部専門家の意見を踏まえて土地の筆界の位置を特定するもの（参考：法務省「筆界特定制度」）
・地番：一筆ごとに土地につけられた番号
・地目：登記官が決定した土地の用途
・地積：土地の面積​​

建物の表題登記

新しく家を建てた際に、「物理的状況」を明らかにするため、初めて登記を行うこととなります。増築や改築の際も表題登記が必要です。
建物​の表題部に記載される項目は、以下のとおりです。
・調製、不動産番号、所在図番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物の表示、所有者(住所・氏名)
・種類：居宅、店舗、共同住宅、事務所など
・構造：建物の主たる部分の構成材料、階数など
・構成材料による区分：木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など
・屋根の種類による区分：かわらぶき、亜鉛メッキ鋼板ぶき、草ぶきなど
・階数による区分：平家建、二階建など
※増築等により床面積や屋根の種類が変更された場合、表題部の変更登記を行う必要があります。

表題登記の期限

土地の表題登記は、新たに「物理的状況」を表示する必要のある土地が生じた日から、1ヶ月以内にしなければなりません。
建物の表題登記も、所有権取得(建物の完成)の日から、1ヶ月以内にしなければなりません。住宅ローンを利用する場合、決済や建物の引渡に先立って建物表題登記が必要です。どちらの表題登記もその申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられます。

まとめ

「表題登記」は、新たに「物理的状況」を表示する必要のある土地・建物が生じた場合、初めて行う登記です。土地の場合は埋立てや国有地の払下があった時、建物の場合は新しく建てた時です。その登記申請の期限は、1ヶ月以内で、申請を怠ると過料が科せられます。また、「権利関係」を確定させるため、所有者として所有権の「保存登記」が必要です。この登記の申請義務は無いものの、登記をしていないと第三者にその権利を主張できなくなり多大な不利益を被ることとなります。このため、「保存登記」は間接的に強制されていると言えます。

なお、登記申請の代理権限について、「表題登記」は土地家屋調査士、「保存登記」は司法書士であるため、それぞれに依頼する必要があります。