税理士・司法書士　西内事務所

　不動産を売却して税額を計算する際、譲渡収入から「取得費」と「譲渡費用」を差し引きます。なお、特例が適用できる場合には特別控除を差し引きます。

　この「取得費」と「譲渡費用」に該当するかの判断を誤り、税額が過少となる場合、税務署から連絡が来ることとなります。
　不動産譲渡については特例適用ができる場合もあるため、ご自身で申告される場合はご注意ください。

取得費の判定

項目	判定	備考
購入代金	〇
宅地造成費	〇
購入(仲介)手数料	〇
購入に際して支払った立退料など	〇
購入時の売買契約書に貼付した収入印紙代	〇
登録免許税、不動産取得税(贈与、相続又は遺贈により取得するための通常必要と認められる費用)	〇	相続登記費用なども対象です。ただし、概算取得費(5％)を用いる場合には対象となりません。
資産の設備に要した費用	〇
資産を取得した後で加えた改良のための費用で、通常の修繕費以外のもの	〇	いわゆる資本的支出が対象です。
取得の際に支払った固定資産税精算金	〇
修繕費、固定資産税などのように資産を維持、管理するために要した費用	×
遺産分割に係る費用(弁護士費用等)	×	取得費、譲渡費用ともに対象になりません。
既に事業所得等の必要経費に算入されたもの	×

譲渡費用の判定

項目	判定	備考
資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、測量費、登記・登録に要する費用	〇
譲渡時の売買契約書に貼付した収入印紙代	〇	売主負担分が対象であり、買主負担分は当然対象になりません。
貸家の売却に借家人に支払った立退料	〇
土地の譲渡に際し、その上にある建物等を取り壊した場合の取壊し費用及び取壊し損失	〇	取り壊しから売却まで期間が空く場合(例えば亡父が取り壊して相当期間経過後に相続で取得して売却など)、対象にならない可能性があります。
契約書作成費用(弁護士、司法書士等)、振込手数料	〇	売買契約に関連する書類作成費用は対象です。遺産分割や訴訟に係る弁護士費用は対象外です。
違約金	〇	既に売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で売るためのもの。手付金の倍返しを指し、手付金の返還部分は譲渡費用になりません。あくまで多く払った部分が対象です。
広告費用	〇	買主を探すために必要なものであれば対象です。
交通費用	〇	不動産を売るために必要なものであれば対象です。常識的な範囲でよほど過大な計上でなければ税務署から指摘を受けることはありませんが、疎明できる資料や領収書は保管しておきましょう。
消費税	〇	譲渡費用に消費税が課税されている場合、その消費税は対象です。
分筆費用	〇	土地を分筆しその一部を売却した場合でも、分筆に係る全ての費用が対象です。ただし、分筆から売却までに期間が空く場合、対象にならない可能性があります。
鑑定費用	△	不動産を売却するために必要だった不動産鑑定士の鑑定費用は対象となりえます。遺産分割協議のために必要だった場合等には対象になりません。
登記費用	原則×	所有権移転、抵当権抹消、相続、住所変更の登記は対象になりません。建物滅失の登記は対象です。なお、相続の登記は取得費の対象です。
掃除、草刈、クリーニング、ごみ処理、残置物撤去費用	原則×	維持管理のための掃除費用等は、原則、対象になりません。買主から要求された場合でそれに応じないと売却が成立しないなど特殊事情があると対象になる可能性はありますが、税務署から指摘されるリスクは高いため計上しない方が無難です。
資産の取得費となるもの	×
譲渡資産の修繕費や固定資産税等の資産の維持、管理に要した費用	×
引越費用	×
敷金	×	賃貸不動産を売却し、元の所有者(売主)が入居者より預かっている敷金を新たな所有者(買主)に承継させた場合、敷金(債務)の承継するだけで売主が新たに費用を負担しているわけではないので対象になりません。
税理士(確定申告)費用	×	譲渡のために必ずしも必要なものではないため対象になりません。
抵当権抹消登記費用	×
遺産分割に関する費用(弁護士費用等)	×	取得費、譲渡費用ともに対象になりません。
譲渡代金取立て費用	×

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