税理士・司法書士　西内事務所

所有期間による税率

不動産譲渡所得税は、売却した不動産の所有年数に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分けられます。
それぞれの条件と税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）は次のとおりです。

短期譲渡所得(売却年の1月1日時点での所有期間が5年以下)	39.63％
長期譲渡所得(売却年の1月1日時点での所有期間が5年超)	20.315％

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

所有期間5年を境に、期間が短いと税率が高く、期間が長いと税率が低くなります。これは値上がり益を期待して短期間で不動産を売買する投機的な取引を抑制するためです。

譲渡所得の申告期限

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

なお、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けることなどにより所得税の還付申告となる場合は、2月15日以前でも申告をすることができます。

参考：国税庁「譲渡所得の申告期限」

取得の日、譲渡の日

「取得の日」及び「譲渡の日」は、「売買契約の日」と「引渡し日」のどちらとして申告してもかまいません。このため、「取得の日」は「売買契約の日」、「譲渡の日」は「引渡しの日」とそれぞれ別の日を選択しても問題ありません。

これは所得税基本通達で以下の記載があります。
不動産譲渡所得の計上すべき時期(譲渡の日)の引渡し日による(所基通36-12)が、納税者の選択により、その契約の効力発生日による計上も認める(所基通36-12ただし書き)。取得の日もこれに準じて判定する(所基通33-9)。ただし、譲渡代金の決済を了した日より後にはならならい(所基通36－12(注)1)。

つまり、売買契約を令和6年12月31日、引き渡しを令和7年1月1日にしたとすると、ご自身の選択により、令和6年の申告とするか、令和7年の申告とするかを選択できます。

まとめ

不動産を譲渡した場合における分離長期譲渡所得及び分離短期譲渡所得の区分は、その譲渡をした年の1月1日において所有期間が5年を超えるかどうかによって判定します。所有期間が5年を超えるか微妙な場合は譲渡するタイミングを慎重に考えましょう。また、申告年を1年後にすることで資金調達を見込める場合などはあとの年で申告するという検討余地があります。

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